“订制”房屋租赁合同的违约责任

2016-08-15


一、本文解决的实际问题

商业地产行业,开发商往往根据大型商场或超市的要求建设物业,再通过长期租赁(如20年)合同,将为大型商场或超市“私人订制”的物业出租。


目前中国正处于“L”型的经济走势,实体商场及超市面临巨大的生存压力,在此宏观经济背景下,商场或超市方基于整体运营考虑,可能作出战略调整而拒绝接收物业。而作为开发商一方,必然面临重大损失。但该损失如何主张,本文将通过各地司法实践案例,进行相关解析。


二、司法实践意见总结


1、此类案件司法审判特点:


经过对案例进行数据解析,此类案件二审改判率非常高,表明此类案件比较复杂,各地未形成通行意见;且案件判决结果受个案证据影响较大,原告方举证责任重大。


2、常见赔偿项目及相关举证

三、附:相关案例及解析


【案例1】北京华联综合超市股份有限公司与湖南金土地房地产置业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案【长沙市中级人民法院(2015)长中民再终字第00040号)民事判决书】


1、诉讼请求:


1)华联超市公司所支付的500000元定金归金土地公司所有;

2)华联超市公司赔偿金土地公司经济损失5200000元;

3)华联超市公司承担本案全部诉讼费用。


2、法院判决:


一审判决:

一、北京华联综合超市股份有限公司支付的500000元定金归湖南金土地房地产置业有限公司所有;

二、限北京华联综合超市股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿湖南金土地房地产置业有限公司损失992302元;

三、驳回北京华联综合超市股份有限公司的反诉请求。


二审生效判决:

一、维持湖南省长沙市开福区人民法院(2011)开民一初字第3493号民事判决第一项;

二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院(2011)开民一初字第3493号民事判决第三项;

三、变更湖南省长沙市开福区人民法院(2011)开民一初字第3493号民事判决第二项为“限北京华联综合超市股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿湖南金土地房地产置业有限公司损失5200000元”;

四、湖南金土地房地产置业有限公司与北京华联综合超市股份有限公司2008年1月7日签订的《房屋租赁合同》于2012年4月26日北京华联综合超市股份有限公司提起反诉之日起解除;

五、驳回湖南金土地房地产置业有限公司的其他诉讼请求;

六、驳回北京华联综合超市股份有限公司的其他反诉请求。


3、法院认为:


法院认为“因此金土地公司因双方的合同未能履行所产生的损失应从2008年3月1日开始计算,直至2010年8月5日金土地公司将涉诉房屋出租给第三方之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定,在华联超市公司违约致使租赁合同不能履行的情况下,金土地公司应当采取适当措施防止损失的扩大,但金土地公司未能及时采取措施减免损失,因此本院二审酌情认定金土地公司对其所产生的损失应承担20%的责任。因此华联超市公司应当赔偿金土地公司的损失为5262038.4元[(营业面积8692平方米×30元/平方米/月+配套场地面积1517平方米×15元/平方米/月)×80%×29个月×80%]本院认为涉案租赁合同未能履行的根本原因是华联超市公司未按合同正常履行自己的义务所导致的,因为华联超市公司未能按约提供房屋改造方案,导致合同无法履行,金土地公司为避免损失的扩大,于2010年8月将标的房屋租赁给第三人。从2008年3月1日至2010年8月5日因华联超市公司的违约行为导致标的房屋闲置29个月,故对于这29个月的损失华联超市公司应当承担赔偿责任。”


【案例2】怀化市凯乐迪大酒店与怀化富达房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审案【湖南省高级人民法院(2014)湘高法民一终字第194号民事判决书】


1、诉讼请求:


1)判令解除凯乐迪大酒店与富达公司于2010年1月11日签订的《房屋租赁合同》;

2)判令富达公司赔偿凯乐迪大酒店直接损失11913000元及间接损失自合同解除之日起至2022年8月31日止,每年按2590000元计算;

3)判令富达公司承担解除合同以外的违约责任(包括租赁面积按实际面积计算,应退租金391828.8元);

4)本案诉讼费、财产保全费由富达公司承担;

5)鉴定评估费用132000元,由富达公司负担。


2、生效判决:


一审判决:

一、凯乐迪大酒店与富达公司于2010年1月11日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月28日解除;

二、富达公司于判决生效后15日内赔偿凯乐迪大酒店违约金60万元;

三、凯乐迪大酒店于判决生效后15日内支付富达公司滞纳金150720元;

四、富达公司于判决生效后15日内赔偿凯乐迪大酒店直接损失、间接损失及其它合理费用18843750元;

……


二审判决

一、维持湖南省怀化市中级人民法院(2014)怀中民一初字第10号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第七项、第八项;

二、撤销湖南省怀化市中级人民法院(2014)怀中民一初字第10号民事判决第六项;

三、变更湖南省怀化市中级人民法院(2014)怀中民一初字第10号民事判决第四项为:怀化富达房地产发展有限公司于本判决书送达之日起15日内赔偿怀化市凯乐迪大酒店直接损失及其他合理费用12045000元;

四、怀化富达房地产发展有限公司从怀化市凯乐迪大酒店退出之日起至租赁期限届满之日止按照每年518000元赔偿怀化市凯乐迪大酒店的间接损失。


3、法院认为:


   法院认为“根据双方合同第十三条第(四)款的约定,赔偿损失的范围包括了直接损失、间接损失以及因此产生的合理费用。对于直接损失和间接损失,法院委托怀化市鹤城价格认证中心作出了两份价格认证结论,该鉴定程序合法,内容客观真实,富达公司对鉴定结论亦未提起上诉,故应予采信。根据怀鹤价民评鉴字(2014)02号价格认证结论,截止2014年1月14日凯乐迪大酒店现有资产价值为11913000元,此即凯乐迪大酒店的直接损失,富达公司应予赔偿。间接损失的确定则涉及到年平均经营利润及剩余租期两个因素。对于年平均经营利润,根据怀鹤价民评鉴字(2014)03号价格认证结论,凯乐迪大酒店前三年的年平均经营利润为2590000元,但若完全以每年2590000元作为剩余租期的年经营利润显然不符合公平原则。考虑到市场风险、酒店新旧程度及宏观政策等因素对酒店入住率的影响,本院酌情认定间接损失的赔偿比例为20%,即每年518000元(2590000×20%)。”。


【案例3】安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司等与安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司房屋租赁合同纠纷上诉案【安徽省高级人民法院(2008)皖民一终字第0236号民事判决书】


1、诉讼请求:


1)解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》;

2)红府超市、红府超市六安分公司赔偿各项损失830218.14元;

3)红府超市、红府超市六安分公司支付房屋租金至实际交付承租房时止;

4)红府超市、红府超市六安分公司承担本案诉讼费用。


2、生效判决:


一审判决

一、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》;

二、红府超市、红府超市六安分公司给付金鹰公司自2006年11月20日至2007年11月19日止房屋租金341000元,扣除已付121050元,尚欠219950元;2007年11月20日起每月给付房屋租金36950元至实际交付房屋时止;

三、红府超市、红府超市六安分公司支付金鹰公司违约金110850元(2007年月租金36950元×3个月);

四、红府超市、红府超市六安分公司赔偿金鹰公司经济损失396771.77元(配电房及电缆安装费用290870.90元、预留红府店面门头7500元、安装卷闸门费用3774.45元、修建道路费用4415.93元、下水道加粗安装等费用2850元、承租房内增加隔墙等48885.49元、返租门面房38475元);……


二审判决

一、维持安徽省六安市中级人民法院(2008)六民二初字第2号民事判决主文第一、二、三、五、六项;

二、撤销安徽省六安市中级人民法院(2008)六民二初字第2号民事判决主文第七项和关于诉讼费用承担部分;

三、变更安徽省六安市中级人民法院(2008)六民二初字第2号民事判决主文第四项为安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司六安分公司赔偿安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司实际损失277560.54元。


3、法院认为:


法院认为“金鹰公司为了红府超市六安分公司租赁房屋经营需要,依据双方签订的《补充协议》的约定,先后进行了配备配电房及电缆安装、预留红府店面门头位置、下水道加粗安装、承租房内增加隔墙、安装卷闸门、专门修建道路、返租门面房等投入,金鹰公司为证明上述事实提供了内部做帐凭证、相关合同、收据等证据,本院予以确认。由于房屋租赁期限为五年,红府超市六安分公司在承租期间单方终止履行合同,致金鹰公司未能按房屋租赁期限收回投入成本,由此给金鹰公司造成的损失,应予以赔偿。金鹰公司投入配电房及电缆安装费用290870.90元、预留红府店面门头费用7500元、下水道加粗安装费用2850元、承租房内整增加隔墙费用48885.49元,计350106.39元,应按租期五年分摊投入成本。自金鹰公司交付出租房屋于红府超市六安分公司之日至红府超市六安分公司退出房屋之日止因金鹰公司收取了租金,该段期间应分摊的投入成本不应列入损失。故自红府超市六安分公司交还租赁房屋的次日(2008年7月24日)起至租赁合同期满之日(2011年11月10日)止,共39.57个月,该段期间上述投入成本为230895.16元(350106.39元÷60个月×39.57个月),应确定为金鹰公司的损失。”


【案例4】莆田市华友房地产开发有限公司与永辉超市股份有限公司房屋租赁合同纠纷案【莆田市中级人民法院(2014)莆民初字第312号民事判决书】


1、诉讼请求:



1)判决永辉公司支付场地占用费398860.8元。

2)判决永辉公司违约造成华友公司的经济损失计2066403.23元(华友公司根据永辉公司的要求提供的租赁物外墙的广告位置、安装户外广告牌的安装费、利用短信进行宣传的费用,按永辉公司要求楼板承重达500KG/㎡,提供500KVA专用变压器配电房、DN63进水管接口、排烟、楼梯、货梯、电扶梯等施工及安装费用等)。

3)依法判决永辉公司承担违约金人民币30万元及滞纳金12200.43元

4)依法解除合同。


2、一审判决:


一、原告莆田市华友房地产开发有限公司与被告永辉超市股份有限公司于2009年10月27日签订的《租赁合同》予以解除;

二、被告永辉超市股份有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告莆田市华友房地产开发有限公司违约金人民币30万元;

三、驳回原告莆田市华友房地产开发有限公司的其他诉讼请求;

四、驳回被告(反诉原告)永辉超市股份有限公司的反诉请求。


3、法院认为:


法院认为“华友公司主张永辉公司应赔偿涉案租赁场地先期基建及广告等费用的经济损失计人民币571203.23元,因华友公司与永辉公司双方在该《租赁合同》中是约定华友公司协助永辉公司设置招牌、广告,并将合同范围的房屋附属设施建造成适合永辉公司经营所需的场所,费用由永辉公司承担,且合同并没有约定由华友公司为永辉公司进行信息广告宣传。至于华友公司按照永辉公司标准对涉案租赁场地进行施工的费用,因华友公司将涉案租赁房产出租给案外人莆田市鑫煌购物广场有限公司经营超市,华友公司对涉案租赁场地进行施工的设施是可利用的,没有造成重大损失,并考虑到华友公司与永辉公司双方签订《租赁合同》后,永辉公司已交纳了履约保证金人民币10万元,华友公司按照永辉公司标准对涉案租赁场地进行施工的费用造成的部分损失,可从该履约保证金中得到补偿。故对华友公司该项诉求,本院不予支持。”


说明:上述引用内容均来源于中国裁判文书网及北大法宝公开的裁判文书。


(霍进城,合伙人 律师 北京市康达律师事务所)